【成功協助房東使積欠租金之房客搬離】

去年有個房東來找廖律諮詢，表示他的房客積欠租金好幾個月，卻霸佔著租屋不還，態度還很差的避不見面，經過與廖律討論指點後續訴訟的流程、方向後，這位房東就自行提告民事訴訟處理，前天來找廖律報告案件勝訴的好消息，後續遷讓房屋的強制執行也繼續委任廖律處理。

究竟房客積欠租金時，房東能怎麼作呢？

• 首先，只要房客還在承租期間，無論是否有繳納房租，房東都不可以隨便拿鑰匙進租屋處，否則可能涉及刑法上侵入住居罪的問題，因為雖然租屋處名義是房東的，但房東已經把使用權出租給房客了，當下的使用權是房客而非房東所有，因此千萬不要覺得是自己的房子就直接拿鑰匙殺進去租屋處喔！
• 其次，當收不到房租時，可以先從房客當初簽約時繳納個兩個月押金去進行抵扣，當抵扣完兩個月時，房客需要再積欠兩個月租金後，房東才可以請房客搬走（註：雖然有部分法院見解認為抵扣完兩個月時就可以，但還是有法院認為要積欠２＋２個月後才可以要回來，保守一點還是等到積欠４個月後）。如果房客還是不搬，這時候房東就可以去法院向房客提起「遷讓房屋」以及「返還積欠租金、不當得利」的民事訴訟，只要有準備好相關證據、算好積欠幾個月，基本上房東都會勝訴。
• 再來，當前面講到的民事訴訟勝訴、房客不上訴、案件確定後，房東就可以拿著勝訴判決跟確定證明去向法院的民事執行處聲請強制執行，要求房客搬遷、返還積欠租金及不當得利。後續法院就會定履勘、執行期日，房東就可以找好鎖匠、警察、搬家公司、倉庫，直接合法地開鎖進入，再把房客的東西通通搬到倉庫裡，之後再對這些房客的物品進行拍賣抵償

法律問題不一定都需要全程由律師解決，但是遇到時可以事先諮詢討律師討論證據如何準備、了解訴訟流程細節等等，確保整體的訴訟方向是正確的、提告的內容是符合目的的、證據是有利而非對自己不利的。

在一些簡易的案件中，廖律也不喜歡硬勸當事人要委任廖律，而是會告知訴訟相關的流程、細節、方向、利弊，讓當事人自己選擇是否委任律師，或是自行處理，縱使當事人選擇自行處理，廖律也會知無不言，言無不盡地充分告知說明，以讓當事人所花的每一分諮詢費物超所值。