【房屋漏水，我該怎麼辦？】

#瑞揚法律事務所 #廖瑞銓律師

不管租房、買房，遇到房屋有漏水、壁癌問題時，除了造成住戶的健康、安全問題外，為了解決常常動輒就是要花幾十萬的修繕費用，究竟這筆費用誰要負擔？法院如何處理這種漏水案件？讓廖律帶你一起來認識吧！

Ｑ：一開始遇到家中有漏水情形時應該如何處理？

• Ａ：若是天花板滲漏水，最有可能就會是樓上住戶的因素，但也有可能是其他住戶或是公共管線的問題（公共管線問題應由管委會負責），如果對方（鄰居、管委會）能夠好好溝通，可以一同合意決定請抓漏師傅來抓漏，找出漏水點並討論修繕方法及修繕費用的分擔，即可解決問題；但倘若對方不願意配合，即可透過律師撰寫存證信函／律師函告請對方配合，或去區公所聲請調解，或請求主管機關開罰，上述方法皆嘗試無果，再考慮是否提告進入訴訟程序解決。 

Ｑ：究竟誰要負擔這筆修繕費用？

• Ａ：誰要負擔修繕費用，涉及漏水原因的責任歸屬問題，除非能夠一望即知是某個特定因素造成，或是一方願意承認其所致，否則責任歸屬很常會是雙方爭執（甚至三方，還有管委會）、一路吵到法院的最大問題，當然法官也不是水電工專業，因此就會委由專業的鑑定機關去鑑定漏水原因，由專業人員持水分計、紅外線熱像儀等專業儀器去測試找出漏水點及原因，再去決定責任歸屬、建議修繕方法及費用後，做成鑑定報告供法院參考，法院也大多會依據鑑定報告去分配修繕責任及費用負擔。

Ｑ：我可以跟前屋主、房仲請求解約或賠償嗎？

• Ａ：此時要回去看到當初簽的買賣契約是否有特別約定「保固責任」，若有則在期限內可按照契約去請求，若無則回歸民法第365條規定，買入房屋五年內，屋主或建商有漏水瑕疵擔保責任，可以請求建商解約或減少價金，但如果發現瑕疵六個月內都不通知屋主或建商修理，這個請求權就會消滅。因此，簽訂房屋買賣契約時，最好看清楚契約內容、甚至是自費請專業抓漏單位檢測後再作點交，否則一旦沒有特別約定保固期或以現況點交，將來就會對前屋主或房仲求償無門。

Ｑ：我是房客，可以跟房東請求修繕漏水嗎？

• Ａ：除了租約有另外約定外，依照民法規定房東是有修繕責任的，因此身為房客的你應該先向房東請求修繕，在房東拒絕修繕或置之不理時，你才可以終止租約，或者自己請人來修繕，再將代墊的修繕費用作為租金扣除。

Ｑ：我可以因為長期受漏水困擾而向對方精神慰撫金嗎？

• Ａ：答案是不一定，法院會看漏水情形是否重大、漏水多久、造成多大損害、是否嚴重影響居住等因素，而決定判賠精神慰撫金與否，廖律處理過法院認為影響重大而判賠精神慰撫金的，也處理過影響輕微而免付精神慰撫金的案子，不可一概而論。

Ｑ：我想提告，該如何蒐集證據？

• Ａ：與對方的對話紀錄、漏水鑑定報告、漏水照片、影片、估價單、修繕單據、管線圖等等，都是訴訟上能夠派上用場的證據，具體要視漏水位置、嚴重與否、對方態度等因素而定。

Ｑ：漏水案件，律師能派上什麼用場？

• Ａ：除了一開始的發函、調解外，在訴訟過程中，如何去解釋鑑定報告往我方有利的方向、推翻不合理的鑑定報告、爭取二次鑑定、找出說服法官對我方有利的責任歸屬及修繕方法依據等等，都是律師在漏水案件的能夠發揮作用的地方，所以遇到漏水案件，建議第一時間向律師諮詢，才不會錯過一開始最寶貴的蒐證期、與對方和談的黃金期。 

※ 相關法條： 

• 公寓大廈管理條例第6條第2款：「住戶應遵守下列事項：二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」
• 公寓大廈管理條例第10條第1、2項：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」 
• 公寓大廈管理條例第47條第3款：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。」
  
• 民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」
• 「按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段定有明文。次按不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額（最高法院92年度台上字第164號判決意旨參照）。又慰藉金之賠償須以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛苦為必要，其核給之標準固與財產上損害之計算不同，然非不可斟酌雙方身份資力與加害程度，及其他各種情形核定相當之數額（最高法院51年台上字第223號判例意旨參照）。是以，侵害他人住居安寧人格利益而達情節重大者，受侵害之人除財產損害外，並得請求精神上損害之慰撫金。」臺灣高等法院107年度上易字第1067號民事判決意旨。